Así analizamos las hipotecas en Nueva Jersey y su impacto en los latinos

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En 2022, Futuro Investigates comenzó a investigar las solicitudes de hipotecas en Nueva Jersey. El caso de una pareja latina –que, según dijo, fue discriminada por un banco local– desencadenó nuestra investigación. Investigaciones previas sugerían que estadounidenses blancos tienen más probabilidades de obtener hipotecas que solicitantes de color, igualmente calificados.

Para identificar posibles disparidades en los resultados de préstamos entre los residentes blancos y latinos de Nueva Jersey, analizamos cientos de miles de solicitudes de hipotecas convencionales presentadas en el estado entre 2018 y 2022. Estos datos están disponibles públicamente bajo el Home Mortgage Disclosure Act (HMDA), que solicita a las instituciones financieras recopilar y compartir información sobre la actividad crediticia con el gobierno federal.

Nuestro análisis reveló una brecha en las tasas de rechazo de hipotecas entre residentes latinos y blancos. Después de excluir resultados específicos de préstamos de nuestro conjunto de datos (consulte estos resultados en nuestra metodología completa), descubrimos que más del 11% de las solicitudes de hipotecas convencionales presentadas por latinos resultaron en negativas, cifra superior a la tasa general de rechazo del 8% y aproximadamente el doble de la tasa para los solicitantes blancos.

Algunas de estas diferencias en las tasas de negativas podrían explicarse por factores que no tienen que ver con la etnia del solicitante. Al tomar decisiones sobre hipotecas, las instituciones financieras consideran múltiples variables, como el nivel de endeudamiento del solicitante (su deuda mensual ponderada frente a sus ingresos mensuales), historial crediticio y la presencia de co-solicitantes.

Estas variables pueden poner a los latinos en desventaja al solicitar un préstamo hipotecario. Muchos tienen formas no tradicionales de ingresos que se mal interpretan en los sistemas de evaluación crediticia de los prestamistas; otros tienen dificultades para construir historial crediticio debido a barreras sistémicas y culturales. Los prestamistas han argumentado durante mucho tiempo que estos factores, no la raza o etnia del solicitante, son los responsables de las disparidades en los resultados de las hipotecas.

Para evaluar mejor el impacto de la etnicidad en las decisiones crediticias, construimos modelos estadísticos que ajustaron las diferencias entre ingresos, deuda y otras variables correlacionadas con los resultados de las solicitudes (consulte nuestra metodología para obtener una lista completa de las variables incluidas en nuestros modelos). La aplicación de estos modelos a nuestro conjunto de datos nos proporcionó un mejor panorama de la relación entre la etnia del solicitante y las probabilidades de que se rechace una solicitud.

Descubrimos que estos ajustes redujeron las disparidades pero no las eliminaron. Mientras que las estimaciones variaron ligeramente entre diferentes versiones de los modelos y los subconjuntos de préstamos examinados, nuestros hallazgos generales sugirieron que los latinos que solicitan hipotecas convencionales enfrentaban probabilidades de negación aproximadamente 1.4 veces mayores que los solicitantes blancos no hispanos. Eso es equivalente, aproximadamente, a aumentar la probabilidad de rechazo de un solicitante de poco menos del 6% (la tasa de negación sin ajustar para los prestatarios blancos no hispanos) al 8%.

Un pueblo en Avalon, Nueva Jersey (AP Photo/Ted Shaffrey)

Nuestros modelos tuvieron limitaciones. Por ejemplo, no pudimos considerar las puntuaciones crediticias de los solicitantes de hipotecas porque esa información no está incluida en los datos públicos de HMDA. Precisamente por esta razón, los prestamistas han criticado análisis anteriores de resultados de hipotecas, argumentando que las puntuaciones crediticias desempeñan un papel crucial en las decisiones de los prestadores de servicios financieros y ayudan a explicar posibles disparidades en las tasas de rechazo.

Dado que no pudimos incorporar datos de puntuación crediticia en nuestro análisis, volvimos a ejecutar nuestros modelos estadísticos excluyendo todas las solicitudes de hipotecas rechazadas por motivos relacionados con el crédito. Si la historia crediticia juega un papel desproporcionado en las decisiones de hipotecas —como afirman los prestamistas— eliminar a estos solicitantes, en teoría, debería haber reducido la brecha en las tasas de negación entre los prestatarios latinos y blancos. La brecha entre los solicitantes latinos y los blancos no hispanos apenas cambió bajo el modelo ajustado, lo que sugiere que factores más allá del historial crediticio contribuyen a las disparidades en los resultados de las hipotecas.

Nuestro análisis también buscó determinar si las disparidades en las decisiones hipotecarias variaban entre los condados de Nueva Jersey. Al examinar los resultados de las solicitudes de manera individual para cada condado, descubrimos que los solicitantes de hipotecas latinos en los 21 condados fueron rechazados a tasas más altas que los residentes blancos. En cinco de esos condados —Essex, Mercer, Gloucester, Burlington y Union— la diferencia ascendió a más de seis puntos porcentuales.

Después de ajustar los mismos factores que hicimos en los otros modelos, dos condados mencionados anteriormente destacaron: Gloucester y Burlington. Los modelos sugirieron que, en ambos condados, los latinos enfrentaron probabilidades de rechazo aproximadamente el doble que los prestatarios blancos no hispanos (consulte nuestra metodología para obtener una explicación detallada de nuestro análisis a nivel de condado).

Aunque nuestra investigación se centró en los rechazos de hipotecas, también examinamos las tasas de interés para las solicitudes de hipotecas aprobadas. Para hacer esto, analizamos la dispersión de tasas —una variable incluida en los datos de HMDA, que indica cuánto más alta o más baja es la tasa de interés del prestatario en comparación con el prestatario promedio de bajo riesgo para un préstamo similar.
Nuestro análisis mostró que los latinos tenían más probabilidades de recibir tasas más altas o menos favorables en las hipotecas que los solicitantes blancos. Utilizando el mismo subconjunto de préstamos convencionales que en nuestros modelos anteriores y eliminando valores atípicos del conjunto de datos, encontramos que los latinos tenían una diferencia de tasas promedio de 0.35 —aproximadamente el doble del margen de tasa para los solicitantes blancos. Esa disparidad se redujo pero se mantuvo en el mismo sentido, tras ajustar los ingresos y factores como el nivel de endeudamiento. (Para obtener un desglose más detallado de nuestro análisis sobre márgenes de tasas, consulte nuestra metodología).

Jusleine y Nour Saudi, productora principal. (Peniley Ramírez para Futuro Media)

Los resultados de nuestro análisis estadístico sugieren que la etnicidad puede desempeñar un papel más importante en las decisiones hipotecarias, de lo que a los prestamistas les gustaría reconocer. Incluso después de ajustar las diferencias en ingresos, deuda y otros factores, los latinos en Nueva Jersey tenían más probabilidades de que se les negara una hipoteca convencional que sus contrapartes blancos. Además, cuando los latinos lograron obtener una hipoteca, pagaron tasas de interés más altas que los prestatarios blancos en préstamos comparables.

Las disparidades que descubrimos en Nueva Jersey son consistentes con lo observado por los investigadores a nivel nacional. En un análisis exhaustivo de los datos de HMDA de 2019, The Markup encontró que los estadounidenses de color tenían más probabilidades de que se les negaran hipotecas que los solicitantes blancos con antecedentes financieros similares. (Nuestra metodología se inspiró y se basó parcialmente en el análisis de The Markup, que utilizó modelos estadísticos similares).

Un documento de trabajo de 2022 de un investigador del Federal Deposit Insurance Corporation también identificó brechas en las tasas de rechazo entre los estadounidenses blancos y los solicitantes de color, incluso después de ajustar la puntuación crediticia. Finalmente, un informe del Consumer Financial Protection Bureau de 2020 encontró que tener en cuenta las puntuaciones crediticias no eliminó las disparidades crediticias para los solicitantes de color.

*Foto de portada por Associated Press.

El trabajo de Futuro Investigates es posible gracias a W.K. Kellogg Foundation, the Chan Zuckerberg Initiative, the Tow Foundation, the Geraldine R. Dodge Foundation, Michelle Mercer and Bruce Golden e Hispanics in Philanthropy.